Hur fungerar Ebies kreditbetyg

Licensierat kreditupplysningsbolag

Ebie AB, företaget bakom Ebie Analytics, har erhållit en licens för att tillhandahålla kreditupplysningar från den svenska tillsynsmyndigheten IMY (Integritetsskyddsmyndigheten). Detta innebär att all kreditupplysningsdata som används i våra riskbedömningar är insamlad och hanteras enligt de strikta regler och riktlinjer som fastställts av IMY. Genom denna licens säkerställs att du som kund får tillgång till verifierad och pålitlig information som är i enlighet med gällande lagstiftning.

Om guiden & Ebie Analytics

Genom att använda Ebie Analytics får du en helhetslösning för att bedöma kreditrisken hos dina potentiella hyresgäster. Guiden är avsedd att vara ett stöd i ditt beslutsunderlag och hjälper dig att navigera i den komplexa värld av kreditbetyg och riskbedömning. Vi hoppas att du finner informationen både informativ och användbar i ditt fortsatta arbete med fastighetsförvaltning och riskhantering.

Sammanfattning

Den här guiden erbjuder en omfattande översikt över hur Ebie Analytics fastställer kreditbetyg och score för att bedöma risknivån hos potentiella hyresgäster. Guiden går igenom de olika nivåerna – från E, som indikerar högsta risk, till A, som representerar den lägsta risken – och förklarar hur dessa betyg relaterar till uppskattade konkursrisker under de närmaste 12 månaderna. Genom att kombinera både kvantitativa data, såsom kreditbetyg och nyckeltal, och kvalitativa faktorer, presenteras en holistisk bild av varje företags kreditvärdighet i Ebie Analytics.

Guiden tar också upp specialanpassade bedömningar, såsom industribetyg, där företag jämförs med andra inom samma bransch. Detta är särskilt användbart i riskfyllda sektorer, exempelvis restaurangbranschen. Vidare behandlas portföljbetyg och score, vilka ger fastighetsägare en möjlighet att analysera risknivån på hela fastighetsbeståndet, både ur ett hyresviktat och oviktat perspektiv.

Guiden beskriver också hur automatiska förändringar av kreditbetyg sker, exempelvis vid utebliven publicering av årsredovisning under 24 månader, vilket kan leda till en nedgradering till E. Dessutom ingår en förklaring kring betygsättningen av bolag inom koncerner, där dotterbolags kreditbetyg inte kan överstiga koncernens betyg för att säkerställa en realistisk riskbedömning.

Genom att tillhandahålla både konkreta exempel och detaljerade definitioner strävar denna guide efter att göra den komplexa process som ligger bakom kreditriskbedömning transparent och lättförståelig. Målet är att du, som användare, ska kunna använda informationen för att göra välgrundade beslut, oavsett om du hanterar enskilda fastigheter, segment eller hela portföljer. Sammanfattningsvis är detta ett verktyg för att öka förståelsen för kreditbetyg, minska osäkerheten i riskbedömningar och stärka beslutsunderlaget i din verksamhet.

Översikt

Kreditbetygen i Ebie Analytics sträcker sig från E (högsta risk) till A (lägsta risk). Vårt generella förhållningssätt är att:

·      E-risker: Bolag med detta betyg bör i allmänhet undvikas.

·      D-risker: Dessa bolag bör oftast undvikas. I vissa undantagsfall kan de accepteras, exempelvis om det rör sig om lokaler där hyresgäster verkar inom riskfyllda branscher (se även industribetyg).

·      C-risker: Dessa bolag kan ofta teckna avtal, men det är viktigt att vara uppmärksam på övriga riskfaktorer såsom anmärkningar, extra information som behöver beaktas eller skatteanstånd.

·      B-risker: Innebär att bolaget har en låg risknivå – dessa bolag är stabila och det är generellt sett säkert att teckna hyresavtal med dem.

·      A-risker: De allra bästa och mest stabila bolagen, där risken är minimalt.

Konkursrisksintervall per betyg

För att ge en tydligare bild av den faktiska risken kopplad till varje betyg anges även en uppskattad konkursrisk inom de kommande 12 månaderna:

·      E-risker: Konkursrisk över ca 3,5 %

·      D-risker: Konkursrisk mellan ca 3,5 % och 1 %

·      C-risker: Konkursrisk mellan ca 1 % och 0,2 %

·      B-risker: Konkursrisk mellan ca 0,2 % och 0,05 %

·      A-risker: Konkursrisk under 0,05 %

Score och Betyg

Varje företag bedöms utifrån ett score från 0 till 100, vilket motsvarar dess placering i den övergripande riskfördelningen bland alla Sveriges bolag. Betygen tilldelas enligt följande percentilindelning:

·      Betyget E: Företag under den 4:e percentilen.

·      Betyget D: Företag mellan 4:e och 25:e percentilen.

·      Betyget C: Företag mellan 25:e och 62:a percentilen.

·      Betyget B: Företag mellan 62:a och 90:e percentilen.

·      Betyget A: Företag över 90:e percentilen.

Genom att använda både score och betyg får du en tydlig bild av var ett företag står i jämförelse med andra på marknaden.

Industribetyg

I vissa fall räcker det inte med ett generellt kreditbetyg. Exempelvis inom restaurangbranschen, där risken generellt är hög, kan det vara mer relevant att jämföra företag inom samma industri. Industribetyget fungerar på samma sätt som de vanliga betygen men jämför bolag med andra i samma bransch.

Exempel: Inom restaurangbranschen, där generella kreditbetyg ofta är låga på grund av branschens inneboende risk, är industribetyget särskilt värdefullt då det jämför företag med liknande verksamheter – vilket hjälper dig att identifiera den bästa hyresgästen för din lokal.

Detta ger dig möjlighet att bedöma hyresgästens kreditvärdighet utifrån branschspecifika förutsättningar, vilket underlättar valet av den mest lämpliga hyresgästen för din lokal.

Portföljbetyg och Score

Ebie Analytics låter dig skapa portföljer baserat på ditt fastighetsbestånd, oavsett om det gäller enskilda fastigheter, segment eller hela regioner. Portföljbetyget beräknas genom att sammanställa de individuella kreditbetygen hos de hyresgäster som ingår i portföljen. Tillsammans med ett genomsnittligt score får du en helhetsbild av portföljens kreditrisk. Se även sektionen om “Score & Betyg” för att förstå hur de enskilda siffrorna bör tolkas.

Hyresviktat kontra Oviktat

I portföljanalyser erbjuds två metoder:

·      Hyresviktat betyg: Här vägs varje hyresavtal utifrån den ekonomiska exponeringen (hyresbeloppet). Detta ger en mer realistisk bild av den verkliga risknivån.

·      Oviktat betyg: Används när hyresnivåer inte är tillgängliga, vilket innebär att alla avtal behandlas lika, oberoende av hyresbeloppet.

Målsättning och Benchmarking

När vi analyserat portföljer från flera större fastighetsägare med hjälp av offentlig data har vi observerat att majoriteten har ett övergripande riskbetyg kring C+ och ett genomsnittligt score kring 60. Denna benchmarking hjälper dig att jämföra din portfölj med marknadsgenomsnittet och identifiera områden för förbättring.

Automatiska Förändringar av Betyg

Vissa faktorer kan indikera att ett företag löper en hög risk att försämras. För att fånga upp dessa förändringar tillämpar vi automatiska justeringar av betyget. Exempelvis:

·      Om en bolags årsredovisning inte har publicerats under de senaste 24 månaderna, sänks betyget automatiskt till E. Detta är en varningssignal som kan bero på att Bolagsverket kan välja att tvångslikvidera bolaget eller att bolaget redan befinner sig i en riskzon.

·      Andra kommande faktorer inkluderar status konkurs, ansökan om konkurs eller rekonstruktion, utmätning, begränsningar beroende på bolagets omsättning och balansomslutning samt bolagets ålder.

Betyg för Bolag inom Koncerner

För bolag som ingår i en koncern gäller särskilda regler:

·      Ett dotterbolag utan egen koncernredovisning kan aldrig tilldelas ett betyg som är bättre än det för koncernen som helhet. Detta beror på att en negativ utveckling i koncernen ofta påverkar dotterbolaget.

·      Om bolaget, främst moderbolag, har en koncernredovisning, bedöms det främst utifrån den informationen. Moderbolagets redovisning speglar inte alltid den faktiska situationen för företaget, eftersom moderbolagets egna redovisning kan dölja kostnader eller ha annan verksamhetsinriktning.

Faktorer som Exkluderas från Betyget

För att undvika att enskilda, mjuka eller kontextberoende faktorer får en överdriven inverkan på kreditbetyget exkluderas vissa uppgifter från själva betyget. Exempelvis:

·      Ett relativt nystartat bolag kan få ett lågt betyg trots starka nyckeltal. Sådan information rapporteras separat, vilket ger dig möjlighet att göra en egen bedömning utifrån helheten.

·      Betalningsanmärkningar påverkar inte direkt betyget i Ebie Analytics, eftersom enstaka händelser – såsom en försenad betalning eller en administrativ miss – inte nödvändigtvis speglar den övergripande kreditrisken. Det är dock viktigt att följa upp om ett företag får flera anmärkningar under en kort period eller om beloppen är betydande, då detta kan vara en signal om större underliggande problem. Därför presenteras detaljerad information om anmärkningar utanför det generella betyget.

Övriga Mjuka Faktorer att Beakta

Utöver de hårda siffrorna finns det mjuka faktorer som också bör tas med i bedömningen av ett företags risknivå. Ett litet bolag med starka nyckeltal kan exempelvis få ett något högre betyg än vad som är helt berättigat om man enbart tittar på kvantitativa mått. Ebie Analytics kompletterar därför den numeriska bedömningen med information om dessa mjuka faktorer, vilket hjälper dig att få en mer nyanserad bild av risksituationen. Sådan information som är viktig att ha i åtanke när man bedömer bolaget redovisas i en egen ruta bredvid betyget.